みなさん、こんにちは！『ローカログ』目黒エリア担当のライター、あきこです♪今日はちょっと専門的な話になりそうですが、目黒区の二種高度について、わたしと一緒にスッキリ整理してみませんか？
実は最近、目黒区内で家を建てたり購入したりを検討している友人から「二種高度地区って何？」「うちの土地は制限があるの？」という相談をよく受けるんです。確かに専門用語ばかりで、最初はちんぷんかんぷんですよね。でも大丈夫！今回はそんな疑問をガンガン解決していきましょう。
目黒区の高度地区制度って何？基本をおさらい
まず、高度地区という言葉を聞いたことはありますか？これは建築物の高さに制限をかけて、住環境を守るための都市計画制度なんです。目黒区では平成16年6月24日から住居系用途地域で建築物の絶対高さ制限をスタートさせ、平成20年11月28日からは全ての用途地域に拡大して実施しています。
目黒区の高度地区は第一種、第二種、第三種に分かれていて、それぞれに高さの上限が決められているんです。わたしの住んでいる目黒区を見渡してみると、確かに極端に高い建物が少なくて、統一感のある街並みが保たれていることに気づきます。これも高度地区制度のおかげなんですね！
二種高度地区の具体的な制限内容
それでは、みなさんが気になる二種高度地区について詳しく見ていきましょう。目黒区内の二種高度地区では、建築物の高さが17メートルまでという制限があります。これは一般的な住宅でいうと、だいたい5階建て程度の高さになりますね。
ただし、この制限には「絶対高さ制限」と「斜線制限」という2つの仕組みが組み合わされています。斜線制限というのは、建物の各部分から前面道路や隣地境界線までの距離に応じて、建物の高さを段階的に制限するルールです。真北方向の水平距離が8メートル以内の範囲では、より厳しい制限がかかることもあるんですよ。
緩和基準も存在します
でも実は、この17メートルという制限も、条件によっては緩和される場合があります。敷地の規模や既存建物の高さ、市街地環境への配慮などの基準を満たすことで、1.2倍、1.5倍、さらには2.0倍まで高く建てられる特例があるんです。これって意外と知らない方が多いのではないでしょうか？
目黒区では、既存不適格建築物等に対する適用除外や認定による特例、総合設計に係る建築物の高さ制限の許可基準なども詳細に定められています。もしマイホーム建築を考えているなら、事前に区の都市整備課に相談してみることをおすすめします！
なぜ目黒区は高度制限を設けているの？
「なんで建物の高さを制限するの？」と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんね。実は目黒区は、23区の中でも住居系の用途地域が81.11％と非常に高い割合を占めているんです。特に第1種低層住居専用地域が40.26％もあって、これは23区平均の19.37％の倍以上なんですよ！
つまり、目黒区は「良好な住宅地」としての特色を大切にしているということなんです。高層マンションがバンバン建って日当たりが悪くなったり、街の雰囲気が変わったりするのを防ぐために、この制度があるわけですね。わたしも目黒区に住んでいて、この落ち着いた住環境がとても気に入っています♪
近年の見直しの動きについて
ただ、時代とともに住まいに対するニーズも変化しています。OA機器の普及や住宅性能の向上で床の高さが必要になったり、自然災害への対応で建物の基準が変わったりと、様々な要因があるんです。そこで目黒区では令和5年4月に改定した「目黒区都市計画マスタープラン」において、高さ制限のあり方の見直しに取り組むことを決めました。
2024年6月からは「これからの目黒区にふさわしい建物の高さに関する説明会」も開催されていて、区民の意見を聞きながら慎重に検討が進められています。良好な低層住宅地は維持しつつ、地域特性に応じた見直しを図るという方針だそうです。
例外的に高い建物が建てられるケース
目黒区内を歩いていると、「あれ？この建物、すごく高いけど大丈夫なの？」と思うことありませんか？実は中目黒駅前のアトラスタワー（164メートル）のような超高層建物もあるんです。これらは一体どうして建てることができたのでしょうか？
市街地再開発事業による例外
アトラスタワーは「上目黒1丁目市街地再開発事業」の一環として建設されました。市街地再開発事業では、低層の木造建築物が密集している地域を一体的に整備して、快適で安全な市街地を作ることが目的です。この場合は、高度地区の制限を超える建物も建設可能になるんです。
目黒区内では他にも、上目黒2丁目のGTタワー（120メートル）、大橋地区の大橋ジャンクション周辺のマンション、自由が丘1丁目29番地の再開発事業などがあります。現在も中目黒駅前北地区で約160メートルのビル建設が計画されているそうですよ。
地区計画による特例
もう一つの例外が「地区計画」です。これは地区単位で独自の都市計画を定める制度で、目黒区民センター周辺地区などで活用されています。新しい区民センターが50メートルの高さで計画されているのも、この地区計画によるものなんです。
地区計画では、その地域の特徴や目的に合わせて建築制限を柔軟に設定できるため、必要に応じて高度地区の制限を超える建物も可能になります。ただし、地域住民との合意形成や十分な検討が前提となっています。
実際に住む・建てる時の注意点
それでは、実際に目黒区の二種高度地区で住まいを考える時に、どんなことに注意したらよいでしょうか？わたしの経験も踏まえて、いくつかポイントをお伝えしますね。
建築前の事前確認が大切
まず何より大切なのは、建築予定地がどの高度地区に指定されているかの確認です。同じ目黒区内でも、場所によって制限が異なります。17メートルの二種高度地区もあれば、20メートルや30メートルの制限がある地域もあるんです。
また、前面道路の幅員や隣地との関係によって、実際に建てられる建物の高さは変わってきます。設計段階で専門家にしっかりと相談することが、後でトラブルにならないコツですね。
周辺環境との調和を考慮
制限の範囲内であっても、周辺の建物や街並みとの調和は大切です。目黒区の魅力は、統一感のある落ち着いた住環境にあります。せっかく住むなら、この雰囲気を大切にしながら、自分らしい住まいを実現したいですよね。
日当たりや通風、プライバシーの確保なども含めて、総合的に検討することをおすすめします。近隣の方との良好な関係を築くためにも、配慮は欠かせませんね♪
これからの目黒区の高度制限
最後に、これからの目黒区の高度制限がどう変わっていくのか、気になるところをお話ししましょう。区では現在、第1種低層住居専用地域を除いて高さ制限の見直しを検討しています。
見直しの背景と方向性
見直しの理由として挙げられているのは、建築技術の進歩や住宅性能の向上、自然災害への対応強化などです。でも、これは「どんどん高い建物を建てよう」という話ではありません。あくまで必要最小限の緩和で、目黒区らしい住環境は維持していく方針です。
具体的には10％程度の高さ緩和が検討されているようですが、詳細はまだ決まっていません。今後、地域住民の意見を聞きながら慎重に進められる予定です。
住民参加の重要性
こうした都市計画の見直しには、住民の声がとても重要です。説明会への参加や意見提出など、積極的に関わっていくことで、より良いまちづくりができるはずです。わたしも一住民として、しっかりと関心を持ち続けていこうと思っています。
「未来は、それを信じる人にとって美しいものである」- エレノア・ルーズベルト
目黒区の二種高度について、少しでも理解が深まったでしょうか？複雑に思える制度も、一つ一つ紐解いていけば、わたしたちの住環境を守るための大切な仕組みなんですね。これからも「毎日が発見」の精神で、地域の情報をお伝えしていきます。みなさんの住まい選びや建築計画のお役に立てれば嬉しいです♪
