こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は皆さんが気になっている世田谷区のマンション固定資産税について、詳しくお話ししていきますね。
世田谷区でマンション購入を検討している皆さん、固定資産税がどのくらいかかるのか心配になりませんか？ボクも子どもたちの将来を考えてマンション購入を検討した時期があったので、その気持ちはよく分かります。
世田谷区の固定資産税事情
まず驚くべき事実をお伝えしましょう。世田谷区は23区内でも区民一人あたりの特別区民税が7位と、かなり上位に位置しているんです！人口91万人超と23区内でトップクラスの人口を誇りながら、納税額もしっかり高いんですね。
港区の約33万4千円、千代田区の約29万2千円と比べると、世田谷区の約14万1千円はまだリーズナブルかもしれません。でも、23区内では確実に税負担が高いエリアなんです。
固定資産税の基本的な計算方法
世田谷区のマンション固定資産税を理解するために、まずは基本的な計算方法を押さえておきましょう。計算式はシンプルです。
- 固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
- 都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%
合計すると固都税 = 課税標準額 × 1.7%となります。ここで重要なのが「課税標準額」という概念です。これは通常、固定資産税評価額と同じですが、特例措置が適用される場合は評価額より低くなることがあるんです。
特に「小規模住宅用地の特例」という制度では、住宅用地として使われている200㎡以下の土地について、固定資産評価額が1/6にまで減額されるという大きな軽減措置があります！
マンションと戸建ての固定資産税比較
世田谷区内で同じ場所を想定して、マンションと戸建ての固定資産税を比較してみると、その差は想像以上に大きいんです。
新築物件の場合
新築戸建ての初年度固定資産税が約22万4千円なのに対し、新築マンションは約33万6千円となっています。なんと11万円以上の差があるんです！
これは構造の違いが大きく影響しています。マンションは鉄筋コンクリート造で耐用年数が長いため、建物の評価額が高く設定されるんですね。戸建ては木造で耐用年数35年、マンションは鉄筋コンクリート造で耐用年数60年という違いがあります。
中古物件の場合
築10年の中古物件で比較すると、戸建てが約24万6千6百円、マンションが約41万7千4百円となります。中古でも約17万円の差があるんです。
築年数が経つにつれて建物の評価額が下がるため、25年後には戸建てが約18万8千7百円、マンションが約34万1百円まで下がります。それでもマンションの方が高い傾向は続きますね。
マンション固定資産税の詳細計算
建物部分の計算
マンションの建物部分の課税標準額は、再建築評点や経年劣化を考慮して計算されます。築年数が経過するほど減額される割合が高くなるのが一般的です。
ただし、大幅なリフォームや改装工事を行った場合は価値が上がり、固定資産税の評価額自体が上がることもあるので注意が必要です。
土地部分の計算
マンション購入時に見落としがちなのが土地部分の税金です。マンションを購入すると、土地をマンションの所有者全員で共同所有している扱いになります。
例えば、20戸あるマンションのうち１戸を所有している場合は、マンション全体の土地にかかる固定資産税の1/20にあたる金額を支払う必要があります。
具体的な計算例
都内にある新築4,000万円（固定資産税評価額3,000万円）のマンションを例に、実際の固定資産税額を計算してみましょう。
専有面積80㎡、建物の固定資産税評価額1,000万円、土地の固定資産税評価額2,000万円という条件で計算すると以下のようになります。
- 土地税額：2,000万円×1.4％×1/6＝46,600円
- 建物税額：1,000万円×1.4％×1/2＝70,000円
- 固定資産税納税額＝116,600円
新築マンションの場合、建物部分については新築時から5年間は半額になる軽減特例が適用されるため、思ったより安く済むケースもあるんです。
世田谷区内でも場所による差
同じ世田谷区内でも、場所によって固定資産税額は大きく異なります。土地70㎡、木造2階建て90㎡の新築戸建てで比較すると、路線価の違いで以下のような差が出てきます。
- Aエリア（1㎡あたり48万7千円）：約17万9千5百円
- Bエリア（1㎡あたり41万3千円）：約16万7千4百円
- Cエリア（1㎡あたり37万5千円）：約16万1千2百円
路線価が高いエリアほど税額も高くなる傾向があるのは当然ですが、同じ区内でもこれだけの差があるんですね。
高層マンションの特別ルール
平成29年以降に完成した高さ60ｍを超える高層マンションには、特別なルールが適用されています。従来は床面積が同じなら階層に関係なく同じ税額でしたが、現在は高層階ほど税額が高くなる仕組みになっています。
50階建ての高層マンションの例では、50階の住居が158,800円、1階の住居が141,100円となり、約5%の増減税が適用されています。
固定資産税を抑えるコツ
世田谷区でマンション購入を検討している皆さんに、固定資産税を抑えるコツをお教えしましょう。まず、新築マンションの軽減措置をフル活用することです。
新築住宅の場合、建物については固定資産税が5年間1/2となる軽減措置が適用されます。また、住宅用地の軽減措置も忘れずに活用しましょう。
中古マンション購入の場合は、築年数による建物評価額の下落を考慮して、長期的な税負担を計算することが大切です。築年数が経っていればいるほど固定資産税評価額が下がる傾向にあるので、トータルコストで判断するのがおすすめです。
まとめ
世田谷区のマンション固定資産税について詳しく見てきましたが、いかがでしたか？戸建てと比べて高額になりがちなマンションの固定資産税ですが、軽減措置をうまく活用すれば負担を軽減できます。
購入前には必ず不動産会社に詳細な税額を確認し、長期的な資金計画を立てることが重要です。ボクの座右の銘は「思い立ったが吉日」ですが、マンション購入に関してはしっかりと計画を立ててから行動することをおすすめします♪
「成功の秘訣は、目的を持って行動することである。」- ベンジャミン・ディズレーリ
皆さんの理想のマンション購入が実現しますように！今日も素敵な一日をお過ごしください。
