こんにちは！『ローカログ』目黒エリア担当ライターのあきこです♪今日は目黒区にお住まいのみなさんから「よく分からないけど、なんだか心配」という声をよく聞く「既存不適格建築物」について、スッキリと分かりやすくお話ししますね！
実はわたしも娘の小学校のママ友から「うちの実家、既存不適格って言われたんだけど大丈夫？」って相談されたことがあるんです。最初は難しそうに感じるかもしれませんが、一緒に理解していけば大丈夫ですよ◎
既存不適格建築物って一体何のこと？
既存不適格建築物とは、建築当時は建築基準法にちゃんと適合していたけれど、その後の法改正によって現在の基準に合わなくなってしまった建物のことなんです。
「えっ、それって違法建築物と同じじゃないの？」って思う方もいらっしゃるかもしれませんね。でも実は全然違うんです！既存不適格建築物は建築当時は完全に合法だったので、現在でも使い続けることができるんですよ。安心してくださいね♪
ただし、増築や建替えを行う際には、現在の建築基準法に適合させる必要があります。ここがちょっとややこしいポイントなんです。目黒区でも、こうした既存不適格建築物に関する相談が増えているそうですよ。
目黒区でよく見られる既存不適格のパターン
目黒区の既存不適格建築物では、どんなケースが多いのでしょうか？実際によくあるパターンをご紹介しますね。
容積率の超過による既存不適格
一番多いのが容積率の問題です。昔は容積率300%だったエリアが、後に200%に変更されたりすることがあるんです。そうすると、建築当時は合法だった建物が、現在の基準では容積率オーバーになってしまうというわけ。
でも心配しないでください！そのまま住み続けることはできますし、建物の価値が急に下がるわけではありません。ただし、建替え時には注意が必要になります。
用途地域の変更による既存不適格
目黒区では都市計画の見直しによって、用途地域が変更されることがあります。例えば、商業系の地域から住居系に変わった際に、既存の店舗や事務所が既存不適格となるケースがありますね。
こういった場合も、すぐに用途を変更する必要はありません。ただし、大規模な改修や建替えを行う際には、新しい用途地域の制限に適合させる必要があります。
目黒区での手続きと必要書類について
目黒区で既存不適格建築物の増築や建替えを行う場合、どんな手続きが必要なのでしょうか？ここがみなさん一番気になるところですよね！
既存不適格調書の提出
目黒区では、既存不適格建築物に関する工事を行う際に「既存不適格調書」という書類の提出が必要になります。この調書では、既存建築物が適切に建築されていることを調査して報告するんです。
必要な項目としては以下のようなものがあります：
- 建築主の住所と氏名
- 確認済証の有無と番号
- 既存建築物の調査結果
- 現在の建築基準法との適合状況
確認申請時に準備するもの
確認申請を行う際には、通常の書類に加えて特別な資料が必要になることがあります。特に重要なのが、既存建築物の確認申請書や建築計画概要書、土地の登記簿謄本などですね。
「書類の準備が大変そう…」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、建築士さんに相談すれば丁寧にサポートしてもらえますよ。一人で悩まずに、専門家の力を借りることが大切です♪
増築する時の制限と注意ポイント
既存不適格建築物を増築する場合には、いくつかの制限があることを知っておきましょう。目黒区でも厳格なルールが定められているんです。
まず大原則として、増築部分は現在の建築基準法に完全に適合させる必要があります。また、既存部分についても一定の制限が設けられることがあるんです。
増築できる面積の上限
用途地域に適合しない建築物の場合、増築できる面積には上限が設けられています。一般的には建築面積で30㎡、延べ面積で40㎡程度という制限があることが多いですね。
「もっとガンガン拡張したい！」という気持ちは分かりますが、ルールはしっかり守る必要があります。計画段階で区役所に相談することをおすすめします◎
建替え時の特例措置を活用しよう
既存不適格建築物の建替えについては、目黒区でも特別な配慮がなされています。これは知っておくととっても心強い制度なんですよ！
建替え特例を利用する場合、建替え後の建物は既存建築物の高さ以下に抑える必要があります。また、用途は従前と同じでなければならず、超過部分は従前の形状の範囲内かつ従前の規模以下に制限されます。
ただし、この特例は原則として1回限りという点が重要です。この機会を逃すと、次回の建替え時には現行の建築基準法に完全に適合させる必要があるため、建物の規模が大幅に縮小される可能性があります。慎重に検討したいところですね。
目黒区の支援制度も要チェック！
目黒区では、既存不適格建築物の所有者向けにいくつかの支援制度が用意されています。特に耐震関連の助成制度は充実しているんです♪
耐震診断助成金
分譲マンションの場合は診断費用の3分の2で上限200万円、一般緊急輸送道路沿道建築物や特定既存耐震不適格建築物は2分の1で上限200万円の助成があります。
「200万円も助成してもらえるなんて！」と驚かれる方も多いのですが、安全な住環境を維持するための大切な制度なんです。ぜひ活用を検討してみてくださいね。
相談窓口と手続きの流れ
「結局、どこに相談すればいいの？」というのが一番知りたいポイントですよね。目黒区では建築課が窓口となっています。
手続きの流れとしては、まず現況調査を行って既存不適格の状況を正確に把握します。その後、計画内容に応じて必要な書類を準備し、確認申請を提出するという流れになります。
審査期間中に追加資料の提出を求められることもあるので、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。分からないことがあれば、遠慮なく区役所の担当課に相談してくださいね。専門的な内容が多いため、建築士などの専門家に依頼することも検討してみてください。
安心して暮らし続けるために
既存不適格建築物と聞くと最初は不安になるかもしれませんが、正しい知識を持って適切に対応すれば全然怖くありません！むしろ、建築当時は合法だった建物を大切に使い続けられる制度だと考えると、ぽかぽかした気持ちになりますよね。
目黒区で既存不適格建築物をお持ちの方は、一人で悩まずに専門家や行政の窓口に相談することから始めてみてください。きっと解決への道筋が見えてきますよ♪わたしたちの住む目黒区で、みなさんが安心して暮らし続けられることを心から願っています◎
「知識は力なり」- フランシス・ベーコン
今日学んだことが、きっと明日のみなさんの支えになりますように。毎日が発見の連続ですね！
