世田谷区の高さ制限って複雑？建築計画前に確認すべきポイント

2025年5月22日

こんにちは！「ローカログ」世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は爽やかな五月晴れですね。皆さんは家を建てる時に「高さ制限」について考えたことがありますか？実は世田谷区には様々な高さ制限があり、知らずに建築計画を進めると思わぬトラブルになることも！

今回は世田谷区における建築物の高さ制限について、ボクが徹底調査してきました。これから住宅を建てる予定の方はもちろん、世田谷区の街並みがなぜこんなに美しく整っているのか、その秘密を知りたい方にもぜひ読んでいただきたい内容です。

世田谷区の高さ制限の種類と概要

世田谷区では、住環境を守るために様々な高さ制限が設けられています。これらの制限は大きく分けて「用途地域による制限」「高度地区による制限」「その他の制限」の3つに分類できます。

まず基本となるのが用途地域による制限です。特に第一種低層住居専用地域では10m以下、第二種低層住居専用地域では12m以下という絶対的な高さ制限が設けられています。これは低層住宅の住環境を保護するための基本的なルールなんですね。

次に高度地区による制限ですが、これは「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2種類があります。斜線型は北側敷地への日照や圧迫感を考慮したもの、絶対高さ制限は文字通り建物の最高高さを定めたものです。

ボクが調べたところ、世田谷区では平成31年（2019年）4月1日に高度地区の絶対高さ制限が全面的に見直され、現在は7種類の高さ制限（15m、16m、19m、25m、28m、31m、45m）が設けられているんですよ。これって結構細かく設定されていますよね！

低層住居専用地域の高さ制限

世田谷区の住宅地の多くを占める低層住居専用地域。ここでの高さ制限は住環境を守るための重要なルールです。具体的には次のようになっています。

第一種低層住居専用地域：10m以下
第二種低層住居専用地域：12m以下

この制限は絶対的なもので、例外はほとんどありません。「え？3階建てって建てられないの？」と思われるかもしれませんが、実は10mあれば3階建ては十分可能です。ただし、デザインや階高には工夫が必要になりますね。

また、これらの地域では建ぺい率に応じて70㎡～100㎡の敷地面積の最低限度も定められています。つまり、土地を細かく分割して小さな家をたくさん建てることもできないんです。これにより、ゆとりある住環境が守られているわけです。

高度地区による高さ制限の詳細

高度地区による制限は少し複雑です。斜線型高さ制限は、北側の敷地境界線や道路の反対側の境界線などから一定の角度で引かれる斜線を超えて建築することができません。これにより、隣接する建物への日照や圧迫感を軽減する効果があります。

一方、絶対高さ制限は地域ごとに最高高さが定められています。2019年4月の見直しで、世田谷区内は地域特性に応じて7種類の高さ制限が設けられました。

絶対高さ制限	主な適用地域
15メートル	低層住宅地の周辺など
16メートル	低層住宅地に隣接する地域など
19メートル	中層住宅地など
25メートル	幹線道路沿道など
28メートル	準幹線道路沿道など
31メートル	駅周辺の商業地など
45メートル	主要駅周辺の拠点地区など

これらの制限は地域の特性や街並みを考慮して設定されています。例えば、二子玉川駅や三軒茶屋駅などの主要駅周辺では45mという比較的高い建物が認められていますが、住宅地では厳しく制限されているんですね。

特例制度と緩和措置について

「高さ制限があると建てたい建物が建てられない！」と思われるかもしれませんが、実は一定の条件を満たせば制限が緩和される特例制度もあります。これは「規制」と「誘導」を組み合わせた仕組みで、良好な建築物を誘導するためのものです。

例えば、敷地内の緑化や壁面後退距離の確保など、市街地環境の向上に貢献する建築物に対しては、絶対高さ制限における特例が適用され、指定値を超える高さが認められることがあります。

具体的な特例制度には次のようなものがあります。

市街地環境の向上に資する建築物の特例
絶対高さ制限既存不適格建築物の建替えに関する特例
絶対高さ制限に係る経過措置（継続的に検討されてきた分譲マンションの建替え計画に関して）
総合設計許可制度等を活用する建築物の特例
公益上やむをえない建築物等の特例
地区計画等の区域内の建築物の特例

これらの特例を活用する場合は、事前に世田谷区の担当部署に相談することが必要です。ボクも実際に区役所に問い合わせてみましたが、親切に対応してくれましたよ！

斜面地における特別な制限

世田谷区は起伏に富んだ地形が特徴ですが、斜面地における建築にも特別な制限があります。「世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例」によると、3m以上の斜面地を削って建築する場合や地階に住戸を設ける場合には、次のような制限があります。

例えば、低層住居専用地域で斜面地を削って建築する場合、絶対高さ制限に応じてフロア数の上限が決められています。具体的には、絶対高さ10mの地域では地上・地下合わせて4フロアまで、絶対高さ12mの地域では5フロアまでとなっています。

また、住居系用途地域で地階に住戸を作る場合には、「地階にしか居室がない住戸は不可」という制限もあります。少なくとも1つの居室は地上階に設ける必要があるんですね。これは地下住戸による住環境の悪化を防ぐための措置と言えるでしょう。

道路斜線制限と隣地斜線制限

高さ制限には、高度地区による制限のほかに「道路斜線制限」と「隣地斜線制限」もあります。これらは全国的に適用される基準ですが、世田谷区でも重要な役割を果たしています。

道路斜線制限は、道路の反対側から引かれる一定の傾きを持った線（斜線）を超えて建物を建てることができない制限です。これにより、道路に面した建物が高くなりすぎて圧迫感を与えたり、日照や通風を妨げたりすることを防いでいます。

用途地域によって斜線の傾きや制限を受ける範囲が異なり、例えば第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では1.25の傾きで、第一種中高層住居専用地域などでは1.5の傾きとなっています。また、容積率によって制限を受ける範囲も20m～30mと変わってきます。

一方、隣地斜線制限は、隣地境界線からの距離に応じて建物の高さを制限するものです。これにより、隣接する敷地への日照や圧迫感を軽減する効果があります。

これらの斜線制限については、「天空率」という考え方による緩和措置もあります。天空率とは、ある点から天空を見上げたとき、建物により隠れる部分を除いた天空が見える割合のことで、計画建築物の天空率が現行の斜線制限と比較して同等以上に採光や通風が確保されている場合には、斜線制限が適用されないこともあります。