目黒区にお住まいで、再建築や建築確認申請について調べていると、必ずと言っていいほど出てくる「但し書き道路」という言葉。でも、これって一体何のことなのか、みなさんちゃんと理解していますか？ 実はわたしも最初はサッパリでした！
但し書き道路って一体何なの？
但し書き道路っていうのは、建築基準法第43条第2項第2号（旧43条但し書き）の規定に基づく道路のことなんです[1]。これは、通常の接道要件を満たしていない土地でも、特別な条件を満たせば建築許可を得られる制度のことを指しているんですよ！
建築基準法では原則として、建物を建てる敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません[2]。でも、現実的には昔からある土地や複雑な形状の土地では、この条件を満たすのが難しいケースもあるんです。
目黒区における特別な取り扱い
目黒区では、道路の位置指定等について詳細な手引きを作成しています[3]。土地を建築物の敷地として利用するために、道路法や都市計画法によらないで築造する道路についても、政令で定める基準に適合すれば特定行政庁から位置の指定を受けることができるんです。
この制度を利用することで、一見すると建築不可能に見える土地でも、適切な手続きを踏めば建築許可を得られる可能性があるということなんですね♪
どんな場合に但し書き道路が適用されるの？
目黒区で但し書き道路の適用を検討する場面って、実は結構あるんです。例えば、以下のような状況が考えられます：
- 前面道路の幅員が4メートル未満の場合
- 敷地と道路の間に水路などが挟まっている場合
- 旗竿状（路地状）の土地で接道幅が不足している場合
- 建築基準法上の道路でない通路にしか接していない場合
実際に目黒区で賃貸アパートの建築を検討した事例では、旗竿状の土地で42条2項道路との接道条件を整理することで、建築可能になったケースもあるんです[4]。この場合、目黒区役所の建築指導課との相談を重ねて、狭隘道路協議の手続きを行い、正式に道路境界線が確定されました。
認定制度と許可制度の違い
平成30年の建築基準法改正によって、従来の許可制度に加えて認定制度が新たに創設されました[2]。認定制度では、法令の要件に適合する場合は建築審査会の同意を要しないため、より迅速な手続きが可能になっているんです。これって、申請者にとっては朗報ですよね！
実際の手続きはどうするの？
目黒区で但し書き道路に関する手続きを進める場合、まずは建築指導課の窓口での相談から始まります。ここでのポイントは、具体的な敷地の状況を正確に把握することなんです。
手続きを進める上で必要となる書類や調査項目はかなり多岐にわたります。道路台帳平面図の確認、埋蔵文化財包蔵地の調査、そして何より重要なのが正確な敷地測量図の作成です[4]。
関係権利者の同意が重要なポイント
位置指定道路の申請をする際に特に注意したいのが、通路や道の土地の所有者、借地権者、抵当権者、地役権者などの承諾が必要だということです[5]。権利者が複数いる場合は難易度がグンと高くなってしまうので、事前にしっかりと関係者を洗い出しておくことが大切ですね。
費用や期間はどのくらいかかるの？
但し書き道路の手続きにかかる費用や期間は、土地の状況や関係権利者の数によって大きく変わってきます。一般的には、測量費用、申請手数料、そして場合によっては土地家屋調査士や建築士への委託費用などが必要になります。
期間についても、関係権利者との調整や各種書類の準備に時間がかかることが多いため、数ヶ月から場合によっては1年以上かかることもあるんです。でも、諦めずに粘り強く取り組めば、きっと道は開けるはず！
区有通路の特別な扱い
目黒区では、区有通路が建築基準法第42条第2項による道路に該当する場合の特別な規定も設けています[6]。これによって、区有通路に接する土地でも適切な条件を満たせば建築許可を得られる可能性があるんですよ。
専門家に相談することの大切さ
但し書き道路の問題って、一般の方にはかなり複雑で理解しづらい部分が多いのが実情です。特に目黒区では、各種法令に基づいた詳細な基準が設けられているため、専門知識なしに進めるのは正直なところ難しいと思います。
実際に、以前は不動産会社や建築工事会社でも解決できなかった道路境界線の問題が、専門的な知識を持つ建築士による適切なアプローチで解決できたという事例もあるんです[4]。やっぱり餅は餅屋ということですね♪
早めの相談がポイント
但し書き道路に関する問題は、土地の購入を検討している段階で相談することが重要です。購入後に建築不可能だと判明してしまっては、取り返しのつかないことになってしまいますからね。目黒区役所の建築指導課では、事前相談も受け付けているので、ぜひ活用してみてください。
目黒区での成功事例から学ぶこと
目黒区内で実際に但し書き道路の問題を解決した事例を見ると、いくつかの共通点があることがわかります。まず、正確な現況把握を行うこと、そして関係各方面との密な連携を図ることです。
特に中目黒での事例では、旗竿状の狭小地に木造2階建ての賃貸アパートを建築することに成功しています[4]。この成功の背景には、道路境界の確定から建築設計まで、一貫した専門的なサポートがあったからなんです。
長期的な視点での判断
但し書き道路の手続きは確かに時間と費用がかかりますが、長期的に見れば土地の資産価値を大幅に向上させることができます。再建築可能になることで、将来的な土地活用の選択肢も広がりますからね。
注意すべきポイントとリスク
但し書き道路の申請を進める際には、いくつか注意すべきポイントがあります。まず、関係権利者全員の同意が得られない場合、申請自体が困難になってしまうということです。
また、申請が承認されたとしても、将来的に道路の維持管理責任が発生する可能性があることも考慮しておく必要があります。これらのリスクを十分に理解した上で、手続きを進めることが大切ですね。
建築後の注意点
但し書き道路を利用して建築許可を得た場合、将来的な増改築や建て替えの際にも同様の手続きが必要になる場合があります。一度許可を得たからといって、その後は自由に建築できるわけではないということも理解しておきましょう。
でも、こうした制約があったとしても、建築不可能だった土地に建物を建てられるようになるメリットは計り知れないものがありますよね！
まとめ：諦めないことが一番大切
目黒区での但し書き道路について調べてみて感じたのは、一見すると複雑で難しそうに見える制度でも、適切な知識と手続きによって解決できるケースが多いということです。
確かに時間も費用もかかりますし、関係者との調整など面倒な部分もたくさんあります。でも、毎日が発見だと思って前向きに取り組んでいけば、きっと良い結果につながるはずです♪
もし目黒区で但し書き道路の問題に直面している方がいらっしゃったら、まずは区役所の建築指導課に相談してみてください。そして、必要に応じて専門家の力も借りながら、諦めずに解決に向けて取り組んでいってくださいね！
「諦めたらそこで試合終了だよ」- 安西光義
この名言のように、どんなに困難に見える状況でも、諦めずに取り組み続けることで必ず道は開けるものです。目黒区での但し書き道路の問題も、きっと解決できるはずですよ！みなさんの土地活用がうまくいくことを心から願っています♪
