こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は世田谷区にお住まいの皆さんにとって、とっても大切な「最低敷地面積」についてお話しします。
相続や土地売却を考えている方、これから世田谷区で土地を購入予定の方は必見ですよ！ボクも実際に世田谷区に住んでいるので、この制度の重要性は身をもって感じています。思い立ったが吉日、今日しっかりと理解しておきましょう♪
世田谷区の最低敷地面積制度とは？
世田谷区では、建物を建てる際の敷地面積に最低限度が定められています。これは「敷地面積の最低限度の制限」と呼ばれる制度で、新たに建物の敷地を分割する際の敷地面積の最低限度を制限するものなんです。
なぜこんな制度があるのでしょうか？実は、敷地が細分化されることで起こる様々な問題を防ぐためなんです。小さな敷地がどんどん増えると、日照や通風が悪くなったり、防災面で危険性が高まったりするんですね。
世田谷区では良好な住環境を保つため、この制度を導入しています。ガンガン開発が進む中で、住みやすい街を維持するための大切なルールというわけです！
建蔽率別の最低敷地面積一覧
世田谷区の最低敷地面積は、建蔽率によって異なります。皆さんの土地がどの区分に該当するか、チェックしてみてくださいね。
| 建蔽率 | 対象地域 | 最低敷地面積 |
|---|---|---|
| 40％ | 住居系用途地域 | 100㎡ |
| 50％ | 住居系用途地域 | 80㎡ |
| 60％ | 第一種・第二種低層住居専用地域 | 70㎡ |
| 60％ | 第一・二種中高層住居専用地域、第一・二種住居地域、準住居地域、準工業地域（環状７号線西側） | 70㎡ |
| 60％ | 第一・二種中高層住居専用地域、第一・二種住居地域、準住居地域、準工業地域（環状７号線東側） | 60㎡ |
環状７号線を境に面積が変わるのが特徴的ですね。これは世田谷区の地域特性を考慮した設定なんです。
制度の適用時期と既存敷地の扱い
この制度、いつから始まったかご存知ですか？実は地域によって導入時期が違うんです。第一種・第二種低層住居専用地域では平成16年6月24日から、その他の用途地域では平成31年4月1日から適用されています。
ここで重要なポイントがあります！制度が導入される前から最低限度に満たない敷地を持っている方は、新たに分割しない限り建物の新築や建替えが可能なんです。つまり、既存不適格として扱われるということですね。
ボクの知り合いにも、制度導入前から小さな敷地を持っている方がいますが、問題なく住み続けていますよ♪
具体的な適用例
例えば、最低敷地面積が70㎡に定められた地域で68㎡の土地に分筆した場合、その土地には建物を建築することができません。これは1㎡でも足りないとダメということなんです。
土地を購入する目的のほとんどが住宅建築ですから、建物が建てられない土地は売却がとても困難になってしまいます。
相続時の注意点と対策
相続が発生した際、兄弟姉妹で土地を分ける必要が出てくることがありますよね。でも、ちょっと待ってください！世田谷区で最低敷地面積の制限がある以上、マイホームの土地の一部を売却する場合は、最低敷地面積の2倍以上の土地面積がなければ、全部を売却しなければならない可能性があるんです。
なぜかというと、最低敷地面積以下の土地には新たな住宅を建築できませんし、建物が建てられない土地は売却がとっても難しいからなんです。
代償金の準備が困難になるケース
相続税の支払いや他の相続人への代償金を用意するために土地の一部売却を考えていた方は、この制度によって計画が大きく変わる可能性があります。事前にしっかりと確認しておくことが大切ですね。
最低敷地面積の調べ方
自分の土地の最低敷地面積を知りたい場合、どうすればいいのでしょうか？スッキリと分かる方法をご紹介しますね！
世田谷区のホームページで確認
一番手軽なのは、世田谷区の公式ホームページをチェックする方法です。「世田谷区 最低敷地面積」や「世田谷区 敷地面積の最低限度」で検索すると、詳しい情報が見つかりますよ。
区役所の窓口で相談
ホームページで分からない場合は、世田谷区役所の都市整備政策部建築審査課に直接相談するのがおすすめです。電話番号は03-6432-7166です。専門の担当者が丁寧に教えてくれますよ♪
不動産会社に相談
土地の売却や活用を検討している方は、地元の不動産会社に相談するのも良い方法です。専門知識を持った担当者が、今後の動向も含めてアドバイスしてくれるでしょう。
制度の例外規定
基本的には最低敷地面積を満たしていないと建物は建てられませんが、例外もあります。以下のような場合は建築が認められることがあるんです。
- 建蔽率80％指定地域の防火地域にある耐火建築物
- 公衆便所や交番など公益性の高い建築物
- 公園や広場などに囲まれ、環境を害する恐れがないと判断された建築物
- 用途上・構造上やむを得ないと認められた建築物
ただし、これらは非常に限定的なケースで、一般住宅では基本的に例外は認められないと考えておいた方が良いでしょう。
最低敷地面積未満の土地の活用方法
もし最低敷地面積未満の土地を持ってしまった場合、どうすればいいのでしょうか？諦める必要はありません！いくつかの解決策があります。
隣地の所有者への売却
隣接する土地の所有者にとって、あなたの土地は価値があるかもしれません。特に隣地も最低敷地面積を下回っている場合、合筆することで両方の土地が活用可能になります。
また、隣家が駐車場やガレージの建設を考えている場合、お互いにメリットのある取引になる可能性がありますね。
隣地を買い取って合筆
逆に隣地を購入して合筆し、最低敷地面積を満たしてから売却する方法もあります。この場合、制限がなくなるため相場価格での売却が期待できます。
ただし、先に隣地を購入する資金が必要になりますし、想定価格で売却できないリスクもあることは覚えておいてくださいね。
今後の動向と対策
世田谷区の最低敷地面積制度は、良好な住環境を維持するための重要な制度です。今後も基本的には継続されると考えられますが、社会情勢の変化によって見直しが行われる可能性もあります。
土地を所有している皆さんは、定期的に制度の動向をチェックし、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。思い立ったが吉日、早めの情報収集と対策が大切ですよ！
まとめ
世田谷区の最低敷地面積制度について、ぎっしりと情報をお伝えしました。この制度は住環境を守るための大切なルールですが、土地の活用や相続を考える際には十分な注意が必要です。
分からないことがあれば、遠慮なく区役所や専門家に相談してくださいね。ボクたち世田谷区民が安心して暮らせる街づくりのために、みんなでルールを理解し、適切に対応していきましょう♪
「知識は力なり」- フランシス・ベーコン
皆さん、今日学んだ知識を活かして、より良い土地活用を実現してくださいね！
