こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は世田谷区にお住まいの皆さんにとって、とっても重要な「既存不適格建築物」についてお話しします。
相続で実家を受け継いだ方や、古い建物の建替えを検討している方は必見ですよ！ボクも実際に世田谷区に住んでいるので、この制度の複雑さは身をもって感じています。思い立ったが吉日、今日しっかりと理解しておきましょう♪
既存不適格建築物って何？基本を押さえよう
既存不適格建築物とは、建築当時は建築基準法に適合していたものの、その後の法改正により現在の基準に適合しなくなった建物のことです。世田谷区では、この既存不適格建築物に対して独自の取扱いを定めています。
例えば、昭和の時代に建てられた住宅が、現在の用途地域の制限や敷地面積の最低限度に適合しなくなっているケースがあります。でも安心してください！既存不適格だからといって、すぐに取り壊さなければならないわけではありません。
既存不適格建築物は、現在の基準に適合していなくても、そのまま使用し続けることが可能なんです。ただし、増築や建替えを行う際には、さまざまな制限があることを知っておく必要があります。
世田谷区における既存不適格建築物の種類
世田谷区では、主に以下のような既存不適格建築物が存在します。まず最も多いのが、用途地域の制限に適合しなくなった建物です。商業系の用途地域から住居系に変更された際に、既存の店舗や事務所が不適格となるケースですね。
次に、敷地面積の最低限度に関する既存不適格があります。世田谷区では平成16年から第一種・第二種低層住居専用地域で、平成31年からその他の用途地域で最低敷地面積の制限が導入されました。この制限導入前から存在する小さな敷地の建物が該当します。
建物の高さ制限や建蔽率、容積率の制限に適合しなくなった建物も既存不適格となります。特に世田谷区では、良好な住環境を維持するため、これらの制限が段階的に厳しくなっているエリアがあるんです。
増築する際の制限と注意点
既存不適格建築物を増築する場合、世田谷区では厳格なルールが設けられています。増築部分は現在の建築基準法に完全に適合させる必要があり、既存部分についても一定の制限があります。
用途地域不適格の建築物の場合、増築できる面積には上限があります。建築面積で30㎡、延べ面積で40㎡という制限が設けられているケースもあります。これは、不適格の程度を拡大させないための措置なんです。
また、増築部分は基準時の敷地内に収める必要があります。つまり、後から取得した隣接地に増築することはできません。ガンガン拡張したい気持ちは分かりますが、ルールはしっかり守る必要がありますね。
確認申請時に必要な書類
既存不適格建築物の増築を行う際は、通常の確認申請書に加えて特別な報告書の添付が必要です。敷地面積の最低限度に関する制限について既存不適格であることを証明する報告書を提出しなければなりません。
この報告書には、既存建築物の確認申請書や建築計画概要書、土地の登記簿謄本、公図などの添付が求められます。書類の準備にはそれなりの時間がかかるので、早めの準備が大切ですよ。
建替え時の特例措置について
既存不適格建築物の建替えについては、世田谷区では特別な配慮がなされています。今回の制度見直しで既存不適格となった建築物については、その利用実態を踏まえて、原則1回のみ建替え可能な特例制度が設けられています。
この特例を利用する場合、建替え後の建物は既存建築物の高さ以下に抑える必要があります。また、建替え後の用途は従前と同じでなければならず、超過部分は従前の形状の範囲内かつ従前の規模以下に制限されます。
建替え特例は原則として1回限りという点が重要です。この機会を逃すと、次回の建替え時には現行の建築基準法に完全に適合させる必要があるため、建物の規模が大幅に縮小される可能性があります。
最低敷地面積制限と既存不適格の関係
世田谷区の最低敷地面積制限は、既存不適格建築物を理解する上で欠かせない要素です。この制限が導入された際に、既に建築物の敷地として利用されていた土地や、既に土地の権利上分けられていた土地については、既存不適格として扱われます。
相続による権利の移動については、特別な取扱いがあります。民法の規定により、相続日は死亡日となるため、後日遺産分割協議により分筆が行われた場合でも、死亡日に分筆が行われたものとして扱われるんです。
セットバックが必要な土地については、法施行時からその部分は道路とみなされているため、後退後の残った土地面積をもとに条件を満たしているかを判断します。これは意外と見落としがちなポイントなので注意が必要ですね。
公益上やむを得ない建築の特例
世田谷区では、公益上の理由からやむを得ないと認められる建築物については、第三者機関における専門的見識も含めて総合的に評価を行う特例が検討されています。これは、地域の公共性や社会的必要性を考慮した制度です。
具体的には、医療施設や福祉施設、教育施設など、地域住民の生活に不可欠な施設が対象となる可能性があります。ただし、この特例の適用には厳格な審査が行われるため、事前の相談が重要です。
手続きの流れと相談窓口
既存不適格建築物に関する手続きは、世田谷区の建築審査課が窓口となっています。増築や建替えを検討している場合は、まず事前相談を行うことをおすすめします。
手続きの流れとしては、まず現況調査を行い、既存不適格の状況を正確に把握します。その後、計画内容に応じて必要な書類を準備し、確認申請を提出します。審査期間中に追加資料の提出を求められることもあるので、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
分からないことがあれば、遠慮なく区役所の担当課に相談してくださいね。専門的な内容が多いため、建築士などの専門家に依頼することも検討してみてください。
今後の制度変更への対応
建築基準法は社会情勢の変化に応じて定期的に改正されています。2025年の改正では、既存不適格建築物に対する緩和措置がさらに充実する予定です。これにより、既存建築物の活用がより柔軟に行えるようになることが期待されています。
また、GX住宅（グリーントランスフォーメーション住宅）の推進に伴い、既存建築物の省エネ改修についても新たな支援制度が検討されています。カーボンニュートラルの実現に向けて、既存建築物の有効活用がますます重要になってきているんです。
世田谷区では、良好な住環境を維持しながらも、既存建築物の合理的な活用を図るバランスの取れた政策を推進しています。制度の動向を定期的にチェックし、適切なタイミングで対応することが大切ですね。
まとめ
世田谷区の既存不適格建築物について、ぎっしりと情報をお伝えしました。この制度は複雑な面もありますが、適切に理解して対応すれば、既存建築物を有効活用することができます。
増築や建替えを検討している皆さんは、早めに専門家や区役所に相談することをおすすめします。ボクたち世田谷区民が安心して暮らせる街づくりのために、みんなでルールを理解し、適切に対応していきましょう♪
「知識は力なり」- フランシス・ベーコン
皆さん、今日学んだ知識を活かして、より良い住環境の実現を目指してくださいね！
