世田谷区の二種高度地区って何？高さ制限の基本を解説

2025年6月21日

こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。皆さん、世田谷区で家を建てたりマンションを購入したりする際に「二種高度地区」という言葉を聞いたことはありませんか？ボクも最初は「なんだそれ？」って感じでしたが、実はこれ、建物の高さに関する重要なルールなんです。

世田谷区二種高度地区について詳しく知っておくと、土地選びや建築計画がスムーズに進むんですよ。今回は、この複雑そうに見える制度を、ボクなりに分かりやすく解説していきますね！

二種高度地区とは何なのか？

まず基本的なところから説明しますね。高度地区というのは、市街地の環境を維持し、土地利用の増進を図るために建築物の高さの最高限度や最低限度を定める地区のことなんです。つまり、「この地域では建物をこれ以上高くしちゃダメよ」というルールを決めているエリアということですね。

世田谷区では、第一種高度地区、第二種高度地区、第三種高度地区の3つに分かれています。その中でも二種高度地区は、主に中高層住居専用地域や住居地域などに指定されることが多いんです。

世田谷区の高度地区による高さ制限には、大きく分けて2つの仕組みがあります。それが「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」です。この2つの制限を組み合わせることで、周辺環境に配慮した建築を促しているんですよ。

斜線型高さ制限は、北側敷地への日照や圧迫感などによる影響を考慮した制限です。真北方向に当たる隣地境界線や道路の反対側の境界線から、一定の角度で引かれた斜線を超えて建築することはできません。これにより、隣接する住宅への日当たりを確保しているんです。

絶対高さ制限は、住環境の保全を図るため、建築物の高さの最高限度を規定する制限です。世田谷区では平成31年4月1日に大幅な見直しを行い、現在は7種類の指定値が設定されています。

二種高度地区では、用途地域や容積率によって異なる制限が適用されます。例えば、第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域では、容積率が200％以下の場合、測定面が4メートルに設定されているんです。

また、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域においても、容積率に応じて異なる制限値が適用されます。容積率が300％を超える場合には、測定面が6.5メートルになるなど、より厳しい制限が課せられることもあります。

世田谷区では、単に制限するだけでなく、良好な建築物を誘導するための特例制度も設けています。これが「規制」と「誘導」を組み合わせた仕組みの特徴なんです。

敷地内緑化や壁面後退距離の確保など、市街地環境の向上に資する建築物に対しては、指定値を超える高さの上限を設定し、良好な建築物を誘導しています。つまり、周辺環境に配慮した建物なら、少し高く建てることも可能になるということですね。

既存建築物の建替えや継続的に検討されてきた分譲マンションの建替え計画に対応するための特例も定められています。これにより、既存の建物を建て替える際の制約が緩和され、より現実的な建替えが可能になっています。

世田谷区内の第一種低層住居専用地域では原則として10メートル以下、第二種低層住居専用地域では12メートル以下という絶対的な高さ制限が設けられています。これは低層住宅の住環境を保護するための基本的なルールなんです。

この制限により、3階建て以上の建物は基本的に建てることができません。住宅街の落ち着いた雰囲気を維持するための重要な仕組みですね。

高度地区の制限に加えて、道路斜線制限と隣地斜線制限も適用されます。道路斜線制限は、道路の反対側から引かれる一定の傾きを持った線を超えて建物を建てることを禁止する制限です。

隣地斜線制限は、建築物の各部分の高さを隣地境界線からの距離に応じて制限するものです。これらの制限により、周辺への圧迫感を軽減し、採光や通風を確保しているんです。

世田谷区で建築を計画する際は、事前に担当課への相談が重要です。特に特例制度の適用を検討している場合は、早めの相談をおすすめします。都市整備政策部建築調整課では、許可・認定に関する相談を受け付けているんですよ。

また、地区計画等で建築物の高さの最高限度を定めている場合は、高度地区の絶対高さ制限の指定値にかかわらず、地区計画等で定めた内容が適用されることも覚えておきましょう。

世田谷区の二種高度地区は、住環境を守りながら適切な土地利用を促進するための重要な制度です。制限があることで一見不便に思えるかもしれませんが、これらのルールがあるからこそ、世田谷区の良好な住環境が保たれているんですね。

建築や不動産購入を検討している皆さんは、ぜひこれらの制限を理解した上で計画を進めてくださいね。分からないことがあれば、遠慮なく区の担当課に相談することをおすすめします！

「思い立ったが吉日」

今日という日は、新しいことを始めるのに最適な日です。皆さんも住まい選びや建築計画で迷っているなら、まずは一歩踏み出してみませんか？

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