こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は世田谷区にお住まいの皆さんから多くご相談いただく「接道義務」について、分かりやすく解説していきますね。
マイホームの建て替えを検討している時に「接道義務を満たしていないため再建築できません」と言われて困った経験はありませんか？実は世田谷区では、この接道義務の問題で悩んでいる方がとても多いんです。
接道義務って一体何なの？
接道義務とは、建築基準法第43条第1項で定められている重要なルールです。建築物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがあるんですね。
この規定は、防災上や安全上の理由から設けられています。緊急車両が入れない場所に建物があると、火事や救急時に大変なことになってしまいますからね。皆さんの安全を守るための大切なルールなんです。
でも、細い路地を通った先にある旗竿地や、道路に接する間口が2メートルに満たない敷地では、この接道義務を満たすことができません。そうなると、既存の建物を解体しても新しく建て替えることができなくなってしまうんです。
世田谷区で接道義務を満たさない場合の影響
接道義務を満たしていない敷地では、いくつかの制限が生じます。まず最も大きな問題は、建物の建て替えができないということです。
また、住宅ローンの審査でも不利になることが多く、金融機関によっては融資を受けられない場合もあります。さらに、売却時の価格にも大きく影響し、一般的な相場よりもかなり安くなってしまうケースが多いんです。
ボクの知り合いでも、相続した実家が接道義務を満たしていなくて、思うように活用できずに困っている方がいらっしゃいます。本当に切実な問題なんですよね。
建築基準法上の道路とは？
ここで重要なのは、単に道路に2メートル接していればいいというわけではないということです。建築基準法第42条で規定されている道路に接している必要があるんです。
建築基準法上の道路には、以下のような種類があります：
- 道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道など）
- 都市計画法、土地区画整理法等による道路
- 建築基準法施行時に既に存在していた道路
- 2項道路（4メートル未満だが建築基準法上の道路とみなされるもの）
- 位置指定道路（特定行政庁が指定した私道）
世田谷区では、これらの道路種別を「せたがやi-map」で公開しているので、皆さんも簡単に確認できますよ♪
世田谷区の接道義務例外規定と救済措置
でも安心してください！接道義務を満たしていない場合でも、建築基準法第43条第2項には救済措置が用意されているんです。世田谷区でも、この例外規定を活用して再建築を可能にするケースがあります。
43条2項1号認定について
第2項第1号では、幅員4メートル以上の道に2メートル以上接する建築物で、利用者が少数であるものについて、特定行政庁が安全上支障がないと認める場合は接道義務の適用が除外されます。
世田谷区では、以下のような認定基準を設けています：
- 敷地と道路の間に管理者の許可が得られた水路がある場合
- 地方公共団体が管理する認定外道路等の公有地がある場合
- 都市計画事業等により道路用地として取得された土地がある場合
ただし、建築物の用途や規模には制限があり、延べ面積500平方メートル以内で特殊建築物以外のものに限られます。
43条2項2号許可（包括同意基準）
第2項第2号では、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などについて、建築審査会の同意を得て許可される場合があります。
世田谷区では、建築審査会での個別審査を効率化するため、包括同意基準を設けています。この基準に適合すれば、比較的スムーズに許可を得ることができるんです。
具体的な基準には以下のようなものがあります：
- 地方公共団体の管理通路で幅員4メートル以上、延長35メートル以下の道に接する場合
- 幅員2.7メートル以上の道で、延長35メートル以下の場合
- 建築物の延べ面積が200平方メートル以下であること
- 隣地境界線から建築物まで50センチメートル以上離すこと
申請手続きと注意点
接道義務の例外認定や許可を受けるためには、事前に世田谷区の担当課への相談が必要です。通常の建築確認申請よりも時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切ですね。
また、認定や許可を受けても、将来建て替える際には改めて適用の可否を判断する必要があります。一度許可されたからといって、永続的に建て替えが保証されるわけではないので注意が必要です。
相談窓口と連絡先
世田谷区では、以下の部署で相談を受け付けています：
- 都市整備政策部 建築調整課 許可・認定（電話：03-6432-7163）
- 都市整備政策部 建築審査課 建築審査担当（電話：03-6432-7166）
窓口の混雑を避けるため、比較的空いている時間帯での来庁がおすすめです。また、狭あい道路拡幅整備事前協議については郵送対応も行っているので、事前に電話で確認してみてくださいね。
その他の重要なポイント
世田谷区では、接道義務以外にも様々な建築制限があります。例えば、延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物では、その面積に応じて一定長さ以上道路に接する必要があります。
また、路地状部分のみで道路に接する敷地には、共同住宅や店舗、学校等の特殊建築物は原則として建築できません。これらの制限も合わせて確認しておくことが重要です。
都市計画区域外では接道義務は生じないという点も覚えておいてください。接道義務は都市計画区域内でのみ適用される制度なんです。
まとめ
世田谷区の接道義務について詳しく解説してきましたが、いかがでしたか？一見複雑に思える制度ですが、救済措置もしっかりと用意されているので、諦める必要はありません。
大切なのは、早めに専門家や区の担当課に相談することです。ボクも「思い立ったが吉日」という座右の銘を持っていますが、建築に関する問題は特に早めの行動が重要ですからね♪
皆さんの大切なマイホームの問題が、少しでもスッキリ解決に向かうことを願っています。分からないことがあれば、遠慮なく世田谷区の担当課に相談してみてくださいね！
「困難は分割せよ」- ルネ・デカルト
複雑に思える問題も、一つずつ整理していけば必ず解決の道が見えてきます。皆さんも接道義務の問題を一歩ずつクリアして、理想のマイホームを実現してくださいね！
