こんにちは！「ローカログ」世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は世田谷区で注目されている「賃貸併用住宅」について詳しくご紹介します。マイホームを持ちたいけど、世田谷区の地価が高くて諦めている方、必見ですよ！賃貸併用住宅なら、家賃収入を得ながら自分の住まいも確保できる一石二鳥の選択肢になるかもしれません。
皆さんは「賃貸併用住宅」という言葉を聞いたことがありますか？これから家づくりを考えている方や、所有している土地の活用方法を模索している方にとって、とても魅力的な選択肢なんです。特に人気エリアである世田谷区では、この賃貸併用住宅が注目を集めています。その理由や魅力について、ガンガン掘り下げていきましょう！
賃貸併用住宅とは？世田谷区で選ばれる理由
賃貸併用住宅とは、一つの建物の中に、オーナー自身が住む「居住部分」と、他の人に貸し出す「賃貸部分」の両方がある住宅のことです。世田谷区のような人気エリアでは、土地の有効活用という観点からも注目されています。住みたい街ランキングでも常に上位に入る世田谷区だからこそ、この選択肢が輝くんですね。
形態としては、例えば1・2階を賃貸物件として貸し出し、3階を自宅として利用するパターンや、1階の一部を自宅、残りを賃貸にするなど、様々なバリエーションがあります。世田谷区の地価が高いからこそ、こうした土地の有効活用方法が重要になってくるわけです。
世田谷区で賃貸併用住宅を建てるメリット
家賃収入で住宅ローンの返済負担を軽減
賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることです。世田谷区のような人気エリアでは、安定した家賃収入が見込めるため、ローン返済の強い味方になります。通常、一戸建てを購入すると住宅ローンの負担が大きいですが、賃貸併用住宅なら家賃収入でその負担を軽減できるんです。
さらに、通常のアパート経営ではアパートローンを利用することになりますが、賃貸併用住宅は建物の半分以上を自宅エリアとして使用する場合、住宅ローンが適用できます。アパートローンより住宅ローンの方が金利が低く、審査もやや緩いという特徴があるんですよ。
相続税や固定資産税の節税効果
世田谷区のような地価の高いエリアでは、相続税対策も重要なポイントです。賃貸併用住宅には、相続税や固定資産税の面でもメリットがあります。建物や土地の相続税評価額は、賃貸することで低くなるんです。
具体的には、賃貸部分の土地については、相続税評価額を50％減額できる特例があります。また、建物の評価額も賃貸することで固定資産税評価額の7割水準まで下がります。これは世田谷区のような地価の高いエリアでは、かなり大きな節税効果につながります。
例えば、建築費1億円の新築物件であれば、貸家の相続税評価額（試算額）は、3,500万円（1億×50％×70％）になるという計算例もあります。土地についても同様に評価額が下がるため、相続税の負担を大きく軽減できるんですよ。
将来的な生活様式の変化に対応できる
賃貸併用住宅は、将来的な家族構成や生活スタイルの変化にも柔軟に対応できるというメリットがあります。例えば、子どもが独立して家を出た後、空いたスペースを賃貸部分に変更したり、逆に親の介護が必要になった場合は賃貸部分を二世帯住宅として活用したりすることも可能です。
世田谷区は教育環境も良く、長く住み続けたいと考える方も多いエリアです。ライフステージの変化に合わせて住まい方を変えられる賃貸併用住宅は、長期的な視点で見ても大きなメリットがあるといえるでしょう。
面積が狭くても土地活用できる
「賃貸併用住宅を建てるには広い土地が必要」と思われがちですが、実は30坪程度の面積があれば十分に建築可能です。世田谷区内でも比較的小さな土地でも、効率的な設計で賃貸併用住宅を実現できるケースが多いんですよ。
特に駅近などの好立地であれば、コンパクトな賃貸スペースでも十分に需要があります。世田谷区内の物件例を見ると、土地面積90㎡程度でも賃貸併用住宅として活用されているケースもありますよ。
世田谷区の賃貸併用住宅の実例と価格相場
世田谷区内の賃貸併用住宅の価格相場はどのくらいなのでしょうか？実例を見てみましょう。例えば、祖師ヶ谷大蔵駅徒歩7分の物件では、土地面積約90㎡、建物面積約86㎡の2023年築の賃貸併用住宅が約1億2000万円で取引されています。1階部分に1Room×2、2階部分に1LDKという構成で、年間想定賃料は約256.8万円となっています。
また、世田谷区の中でも比較的リーズナブルな喜多見エリアでは、土地価格が5000万円程度で、建物と合わせても1億円以内で賃貸併用住宅を建てられるケースもあります。世田谷区内でも、エリアによって価格差があるので、予算に応じた選択が可能です。
世田谷区で賃貸併用住宅を建てる際の資金計画
世田谷区で賃貸併用住宅を建てる際の資金計画はどうすればいいのでしょうか？一般的に、住宅ローンは年収の8〜10倍程度借りられると言われています。例えば、年収400万円なら3200万円〜4000万円、年収700万円なら5600万円〜7000万円、年収1000万円なら8000万円〜1億円の住宅ローンが組める可能性があります。
世田谷区で賃貸併用住宅を建てるには、世帯年収が1000万円以上、または夫婦共働きで合計収入が高い家庭が理想的です。また、諸費用は現金で用意する必要がある場合が多いので、頭金としてある程度の貯蓄も必要になります。
ただし、賃貸部分からの家賃収入も審査時に考慮されることがあるので、一般的な住宅購入よりも少し高めの物件を検討できる可能性もあります。家賃収入を見込める分、家に掛ける予算を大きく取ることができるのも魅力ですね。
世田谷区の賃貸併用住宅のデメリットと注意点
入居者とのトラブルリスク
賃貸併用住宅の大きなデメリットの一つは、入居者とのトラブルリスクです。同じ建物内に住むことになるので、生活音や共用部分の使い方などでトラブルになる可能性があります。世田谷区は住環境への意識が高い住民も多いので、しっかりとしたルール作りと管理が必要です。
また、入居者からの要望やクレームに対応する必要もあります。不動産会社を介した契約であっても、同じ建物に住んでいるため顔を合わせる機会は避けられません。管理会社に委託するという選択肢もありますが、その分コストがかかることも考慮しておきましょう。
収益性と空室リスク
賃貸併用住宅は、アパートやマンション経営と比べると収益性が低くなる傾向があります。建物全体を賃貸物件として活用する場合と比べると、自宅部分は収益を生まないため、毎月の収入は少なくなります。
また、賃貸物件経営につきものの空室リスクも考慮する必要があります。世田谷区は人気エリアとはいえ、住環境や設備が入居者のニーズに合っていなければ、空室期間が長引く可能性もあります。その場合、予定していた家賃収入が得られず、資金計画に狂いが生じることもあるでしょう。
売却の難しさ
将来的に物件を売却する場合、賃貸併用住宅は一般的な一戸建てに比べて買い手が限定される傾向があります。自宅としてだけ使いたい人や、投資用物件として全部を賃貸に出したい人にとっては、中途半端な物件と見なされることもあるんです。
世田谷区のような人気エリアでは比較的売却しやすいとはいえ、長期的に保有することを前提に計画を立てるのが賢明でしょう。短期間で売却することを考えている場合は、慎重に検討する必要があります。
世田谷区で賃貸併用住宅を成功させるポイント
世田谷区で賃貸併用住宅を成功させるためには、いくつかのポイントがあります。まず、立地選びが重要です。駅から徒歩10分以内、商業施設や学校が近いなど、入居者にとって魅力的な環境を選びましょう。世田谷区内でも、小田急線や東急線の駅周辺は特に人気があります。
次に、入居者ニーズを考慮した間取りと設備の充実も大切です。単身者向けなら1Rや1K、ファミリー向けなら2LDKなど、ターゲットを明確にした設計にしましょう。また、収納スペースの確保や防音対策など、快適に暮らせる工夫も必要です。
さらに、将来的なライフプランを見据えた計画を立てることも重要です。家族構成の変化や老後の生活も考慮して、柔軟に対応できる設計にしておくと安心です。専門家のアドバイスを受けながら、長期的な視点で計画を立てましょう。
「人生は選択の連続である。今日の選択が明日の自分を作る。」- ジョン・C・マクスウェル
いかがでしたか？世田谷区で賃貸併用住宅を検討されている皆さん、メリットとデメリットをしっかり理解して、自分に合った選択をしてくださいね。ボクも「思い立ったが吉日」の精神で、常に新しい情報をお届けしていきます！また次回の記事でお会いしましょう！
