こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。皆さんは「但し書き道路」という言葉を聞いたことがありますか？世田谷区で不動産を検討している方なら、一度は耳にしたことがあるかもしれませんね。
実は、世田谷区には建築基準法上の道路に接していない土地でも、特定の条件を満たせば建築が可能になる「但し書き道路」という制度があるんです。今回は、この制度について詳しく解説していきます♪
但し書き道路とは何か？基本的な仕組みを理解しよう
建築基準法では、建物を建てる際に「敷地が幅4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していること」が原則として求められています。しかし、この原則を満たさない土地でも建築が可能になる例外規定があります。
これが建築基準法第43条第2項に定められた「但し書き」と呼ばれる制度です。世田谷区で但し書き道路に関する相談をする際は、都市整備政策部建築調整課許可・認定係が窓口となっています。
但し書き道路の代表例として最も多いのが「水路敷き」です。建築基準法上の道路と敷地の間に水路が挟まっている場合、直接的な接道義務を果たせていないため、特別な許可が必要になります。
暗渠（あんきょ）という見えない水路の存在
世田谷区内を歩いていると、一見普通の道路に見えても、実はその下に水路が流れている「暗渠」という道があります。水路部分に蓋がされているため、パッと見では分からないことが多いんです。
普通に家が立ち並んでいることも多く、住民の方でも気づいていないケースがあります。不動産を購入する際は、販売会社がこの部分を最優先で調査するほど重要なポイントなんですよ。
世田谷区の但し書き許可基準を詳しく解説
世田谷区では、但し書き許可について具体的な基準を設けています。これらの基準を理解することで、皆さんの土地が建築可能かどうかの判断材料になります。
第43条第2項第1号認定の条件
まず、敷地が幅員4メートル以上の道に2メートル以上接する建築物で、利用者が少数であるものが対象となります。具体的には以下の条件を満たす必要があります。
- 建築物の用途及び規模が、延べ面積500平方メートル以内で特殊建築物以外のもの
- 隣地境界線から建築物の部分までの水平距離が50センチメートル以上
- 避難及び通行の安全上必要な基準に適合していること
この認定を受けることで、特定行政庁（世田谷区長）が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合に建築が可能になります。
第43条第2項第2号許可の要件
第2号許可は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などが対象となります。建築審査会の同意を得る必要があるため、より厳格な審査が行われます。
世田谷区では、以下のような包括同意基準を設定しています。敷地と道路の間に管理者の占用許可や承諾が得られた水路、地方公共団体が管理する認定外道路等の公有地、都市計画事業等により道路に供するため事業者が取得した土地のいずれかが存在することが条件です。
2018年法改正による建築審査会許可の簡素化
実は、2018年に建築基準法の改正が行われ、但し書き道路に関する手続きが大幅に簡素化されました。これは土地の流通面での不透明さを解消するための重要な改正だったんです。
改正により、一定の要件を満たす敷地については包括的に許可が出され、建築審査会の許可が不要になりました。具体的には、農道等で公共の用に供する道で一定の舗装がなされている、または通路等のうち位置指定道路の基準に適合する道で、道の権利者および管理者の承諾が得られている場合です。
延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅という制限はありますが、この改正によって水路敷き沿いの住宅地などは格段に取り扱いが楽になりました。
神社の参道も安全な避難経路として認められる
意外かもしれませんが、幅が十分にある神社の参道も安全な避難経路として認められることがあります。世田谷区内には多くの神社があるため、参道沿いの土地でも再建築が可能になるケースがあるんです。
ただし、建築審査会による審査には1ヵ月ほど時間がかかるため、建築計画を立てる際は余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
道路種別の確認方法と世田谷区のサービス
皆さんの土地がどんな道路に接しているかを調べたい場合、世田谷区では「せたがやiMap（世田谷区電子地図情報配信サービス）」という便利なオンラインサービスを提供しています。
このサービスでは、道路種別が色分けで表示され、水路が薄い水色、1項1号道路が緑色で表示されます。水路が道路と敷地の間に挟まっているところは但し書きが必要な箇所として一目で分かるようになっているんです。
もしオンラインで情報が見つからない場合は、世田谷区の建築調整課に直接問い合わせることで、道路の種別を確認することができます。電話番号は03-6432-7163です。
建築基準法上の道路の種類を理解しよう
建築基準法では、道と道路は異なる概念として扱われています。舗装されている道でも、実は通路だったり他人の敷地だったりする可能性があるんです。
建築基準法上の道路には、1項1号道路（国道、都道府県道、市町村道）、1項2号道路（開発道路）、1項3号道路（昭和25年以前からの既存道路）、1項4号道路（新設予定道路）、1項5号道路（位置指定道路）、そして二項道路（みなし道路）があります。
二項道路は幅員4メートル未満の道路で、建て替えの際にセットバック（道路後退）が必要になります。道路中心線から2メートルの部分を道路として提供し、将来的に幅員4メートルの道路を完成させる仕組みです。
但し書き道路の注意点と将来性
但し書き道路には、いくつかの注意点があります。原則として建築のたびに許可が必要で、一度許可をもらっても将来の建て替え時に再び許可がもらえる保証はありません。
また、2階建てまでしか建築できないなどの制限がかかる場合もあります。これらの制限により、土地の価値が大幅に変わることがあるため、不動産購入時は十分な調査が必要です。
ただし、2018年の法改正により条件が緩和されたことを考えると、将来的に基準が厳しくなる方向に改定される可能性は低いと考えられています。むしろ、土地の有効活用を促進する方向での制度改正が期待されます。
建築計画時の事前相談の重要性
世田谷区で但し書き道路に関する建築を検討している場合、必ず事前に相談することをお勧めします。個別の状況により判断が分かれることが多いため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
世田谷区の建築調整課では、丁寧な相談対応を行っており、皆さんの疑問や不安にしっかりと答えてくれます。思い立ったが吉日、気になることがあれば早めに相談してみてくださいね♪
まとめ：但し書き道路を理解して賢い不動産選びを
世田谷区で但し書き道路に接する土地を検討している皆さん、いかがでしたか？一見複雑に思える制度ですが、基本的な仕組みを理解すれば、建築可能性を適切に判断できるようになります。
特に2018年の法改正により、延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅については手続きが大幅に簡素化されました。これにより、これまで建築が困難だった土地でも新たな可能性が生まれています。
ボクも世田谷区に住んでいる身として、皆さんが安心して住まい選びができるよう、今後も有益な情報をお届けしていきます。不動産選びは人生の大きな決断ですから、しっかりと情報収集をして、納得のいく選択をしてくださいね！
「知識は力なり」- フランシス・ベーコン
今日学んだ知識が、皆さんの明日をより良いものにしてくれることを願っています。
