こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。最近、世田谷区内で農地を所有している方から「農地転用ってどうやるの？」という質問をよく受けるんですよね。
世田谷区は全域が市街化区域に指定されているため、他の地域とは少し異なる手続きが必要なんです。今回は、そんな世田谷区での農地転用について、ボクが詳しく調べた内容をお伝えしますね！
世田谷区の農地転用の基本的な仕組み
まず皆さんに知っておいてほしいのは、世田谷区は全域が市街化区域のため、農地転用は許可制ではなく届出制だということです。これって実はとても重要なポイントなんですよ♪
市街化調整区域では都道府県知事の許可が必要ですが、世田谷区のような市街化区域では農業委員会への届出だけで済むんです。つまり、手続きがグッと簡単になるということですね！
農地法第4条と第5条の違い
農地転用には大きく分けて2つのパターンがあります。農地法第4条は自分が所有する農地を自分で転用する場合、第5条は農地の所有権を移転しながら転用する場合です。
例えば、お父さんが所有する農地にお子さんが家を建てる場合は第5条転用になります。一方、農地の所有者が自分でアパートを建てる場合は第4条転用となるんです。
世田谷区での農地転用手続きの流れ
必要書類の準備
世田谷区で農地転用の届出をする際には、以下のような書類が必要になります。
- 農地転用届出書
- 土地の位置を示す地図
- 土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 転用予定地の図面
- 資力や信用を証明する書面（残高証明書など）
書類の準備は意外と時間がかかるので、早めに取り掛かることをおすすめします。特に登記事項証明書は法務局で取得する必要があるため、平日に時間を作る必要がありますね。
農業委員会への届出
世田谷区の場合、農業委員会は区役所内に設置されています。届出書類を提出すると、通常1週間から10日程度で受理通知が届きます。これは許可制の地域と比べて、かなりスピーディーな処理ですよ！
ただし、農業委員会には毎月締切日が設けられているので、締切を過ぎると翌月の審査になってしまいます。スケジュールには余裕を持って臨みましょう。
登記簿上の地目が農地の場合の特別な取り扱い
世田谷区でよくあるケースなんですが、実際には何年も前から建物が建っているのに、登記簿上の地目だけが農地（田・畑）になっている土地があります。こういう場合はどうすればいいのでしょうか？
現況が農地でない場合は、農地法による手続きを経由せずに地目変更が可能なんです。つまり、法務局の登記官による照会で事務処理を行ってもらえるということですね。
もし皆さんの土地がこのような状況でしたら、まずは管轄の法務局に相談してみることをおすすめします。所有権移転や融資の際に支障をきたす前に、早めに対処しておくと安心ですよ♪
生産緑地との関係について
世田谷区内の農地の中には、生産緑地に指定されているものもあります。生産緑地は税制上の優遇措置を受けられる反面、建築物の建築や宅地造成などが制限されています。
生産緑地の指定を受けている農地を転用したい場合は、まず生産緑地の指定を解除する必要があります。これには市区町村への買取申出という手続きが必要になるんです。
2022年問題とその後の動向
2022年は生産緑地制度にとって大きな節目の年でした。1992年の法改正から30年が経過し、多くの生産緑地で指定期間が満了したんです。
世田谷区が実施したアンケート調査によると、特定生産緑地制度について9割以上の農家が認識しており、10年後の再移行を希望する農家は約半数という結果が出ています。一方で、後継者がいない農家も38％存在するという現実もあります。
世田谷区の農地転用の歴史と現状
実は世田谷区では、1960年代から70年代前半にかけて農地の急速な宅地化が進行しました。私鉄による沿線開発やデベロッパーによる大規模開発、そして旺盛な住宅需要に牽引されたんです。
当時の農家の多くは、農地の一部を売却しながらも残った土地でアパート経営を始めるケースが多かったそうです。これが現在の世田谷区の住宅事情の基盤となっているんですね。
1970年に都市計画法の線引きにより区内全域が市街化区域となった後は、農業委員会の転用阻止機能は失われ、より活発な住宅化が進みました。
農地転用を検討する際の注意点
周辺環境への配慮
農地転用を行う際は、周辺の農地に支障を生じないよう配慮することが大切です。特に排水や日照などの問題は、近隣トラブルの原因になりやすいので注意が必要ですね。
資金計画の重要性
農地転用後の土地活用には、それなりの資金が必要になります。建築費用だけでなく、各種手続き費用や税金なども考慮した資金計画を立てることが重要です。
最近では定期借地権を活用した土地活用も注目されています。これなら初期投資を抑えながら土地を有効活用できるので、検討してみる価値がありますよ！
まとめ
世田谷区での農地転用は、市街化区域という特性により比較的スムーズに進められます。ただし、生産緑地の指定を受けている場合や、登記簿上の地目が農地の場合など、個別の事情によって手続きが異なることもあります。
思い立ったが吉日！農地転用を検討されている方は、まずは世田谷区の農業委員会や法務局に相談してみることをおすすめします。専門家のアドバイスを受けながら、スムーズな手続きを進めていきましょう♪
皆さんの土地活用が成功することを、ボクも心から応援していますよ！
「成功は準備と機会が出会うところに生まれる」- セネカ
今日も素敵な一日をお過ごしください！
