こんにちは！『ローカログ』世田谷エリア担当ライターのすーちゃんです。今日は世田谷区で家を建てる際に知っておきたい二項道路について、詳しくお話ししたいと思います。
世田谷区で土地を購入して家を建てようと考えている皆さん、「二項道路」という言葉を聞いたことはありますか？ボクも最初は「なんだそれ？」って感じでしたが、実は世田谷区内にはこの二項道路がたくさんあるんです。知らないと後で大変なことになる可能性もあるので、一緒に勉強していきましょう！
二項道路って一体何なの？
二項道路とは、建築基準法第42条第2項で定められた特別な道路のことです。建築基準法が施行された昭和25年当時から存在していた幅4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したものを「道路とみなす」という救済制度なんです。
世田谷区では、この二項道路を「みなし道路」とも呼んでいます。なぜこんな制度ができたかというと、昭和25年の建築基準法施行時には、幅4メートル未満の狭い道路がたくさんあったからなんです。これらの道路沿いにはすでに多くの建物が建っていたため、いきなり「4メートル未満の道路は道路じゃない！」とするわけにはいかなかったんですね。
世田谷区の二項道路の現状
世田谷区内には、実は狭い道路がかなり多く存在しています。区道だけを見ても、なんと約26.42パーセントが狭あい道路なんです！つまり、区内の道路の4分の1以上が幅4メートル未満ということになります。
これらの狭い道路は、日常生活では「ちょっと狭いな」程度に感じるかもしれませんが、実は大きな問題を抱えています。緊急車両が通れなかったり、災害時の避難が困難になったりする可能性があるんです。火事や救急搬送の際に、道が狭くて消防車や救急車が入れないなんて、考えただけでも怖いですよね。
セットバックが必要な理由
二項道路に接する土地で建物を建てる場合、「セットバック」という作業が必要になります。セットバックとは、道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させることで、将来的に道路幅を4メートル確保するための仕組みです。
例えば、現在の道路幅が3メートルの場合を考えてみましょう。道路の中心線から両側に2メートルずつ確保すると、合計4メートルの道路幅になります。現在3メートルなので、不足分の1メートルを両側で分担し、それぞれ50センチずつセットバックすることになるんです。
でも、道路の向かい側が川や崖、線路などの場合はどうでしょう？この場合は向かい側がセットバックできないので、こちら側だけで4メートル分を確保する必要があります。つまり、現在の道路幅が1メートルなら、3メートル分をセットバックしなければならないということになります。
世田谷区の狭あい道路拡幅整備事業
世田谷区では、「狭あい道路拡幅整備事業」という取り組みを行っています。これは、安全・安心のまちづくりを促進するため、幅4メートル未満の道路の拡幅整備工事を行う事業です。
この事業では、建築行為を行う際に「狭あい道路拡幅整備事前協議書」の提出が義務付けられています。建築確認申請等を提出する30日前までに、後退部分の整備方法などを区と協議する必要があるんです。
協議では、後退用地と隅切り用地の整備及び管理の方法について、建築主や土地所有者と区が話し合います。この協議を経ることで、将来的に統一された道路整備が可能になるんですね。
セットバック部分の扱いについて
セットバックした部分は、法的には「私道」扱いになりますが、実質的には道路として機能します。そのため、この部分には建物はもちろん、門や塀、駐車場として利用することもできません。
また、セットバックした部分は敷地面積から除外されることも重要なポイントです。土地を購入する際は、セットバック後の実際に使える敷地面積がどのくらいになるかを事前に確認しておくことが大切ですね。
狭あい協議の具体的な手続き
世田谷区で二項道路に接する土地で建築を行う場合、狭あい協議（狭隘協議）が必要になります。この協議は、セットバックの起点となる道路中心線の位置や、セットバック部分の整備方法、区が買い取るかどうかなど、セットバックに関する様々な事項を決める重要な手続きです。
協議の完了までは概ね1か月程度かかります。この協議が完了しないと、建築確認申請を行うことができないので、建築スケジュールを立てる際は余裕を持って計画することが重要です。
協議自体は無料ですが、現地の詳細な測量が必要になるため、測量業者への依頼費用が発生します。また、セットバック後の舗装や側溝の整備工事も必要になるため、これらの費用も考慮しておく必要があります。ただし、自治体によっては舗装や側溝の整備費用について助成金が支払われる場合もあるので、事前に確認してみてください。
建築基準法上の道路の種類
世田谷区内の道路は、建築基準法上いくつかの種類に分類されています。二項道路以外にも、以下のような道路があります：
- 1項1号道路：道路法による道路（国道・都道・区道などの公道）
- 1項2号道路：都市計画法や土地区画整理法等により造られた道路
- 1項3号道路：建築基準法施行時から存在する道路
- 1項4号道路：都市計画法等で事業が予定された道路
- 1項5号道路：特定行政庁が位置を指定した道路
これらの中でも、二項道路は特に注意が必要な道路種別と言えるでしょう。土地購入前には、必ず接道している道路がどの種別なのかを確認することをお勧めします。
世田谷区の道路通称名について
ちなみに、世田谷区では主要な区道に親しみやすい通称名を付けています。「世田谷通り」「玉川通り」「サザエさん通り」など、聞いたことがある名前もあるのではないでしょうか？現在63路線に通称名が設定されているんです。
これらの通称名は、区民の皆さんに道路を親しみやすく感じてもらい、交通利便性を高めることや、緊急時の道しるべとしての効果を期待して設定されています。道路通称名板も設置されているので、街を歩く際に探してみるのも面白いかもしれませんね。
土地購入時の注意点
世田谷区で土地を購入する際は、接道している道路の種別を必ず確認しましょう。特に二項道路の場合は、セットバックが必要になるため、実際に使える敷地面積が減ってしまいます。
また、セットバック部分の整備費用も建築費用に含めて予算を立てる必要があります。測量費用、舗装工事費用、場合によっては既存の塀の撤去費用なども発生する可能性があります。
不動産業者や建築業者に相談する際は、これらの点についてもしっかりと説明を受けることが大切です。後になって「知らなかった！」ということがないよう、事前の確認を怠らないようにしましょう。
まとめ：安全な街づくりのために
世田谷区の二項道路とセットバックの制度は、一見面倒に感じるかもしれませんが、実は私たちの安全な暮らしを守るための大切な仕組みなんです。緊急車両の通行を確保し、災害時の避難路を整備することで、より安心して暮らせる街づくりにつながっています。
家を建てる際は、これらの制度をしっかりと理解して、適切な手続きを行うことが重要です。分からないことがあれば、世田谷区の建築安全課に相談することもできますし、専門の業者に依頼することも可能です。
皆さんも世田谷区で土地を購入する際は、二項道路かどうかをしっかりと確認して、安心できる家づくりを進めてくださいね！
「道を知る者は、行く先を知る」- 老子
今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！道路のことを知って、世田谷区での生活がより豊かになりますように。思い立ったが吉日、明日からでも周りの道路に注目してみてくださいね！
